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マスターズマンションが備える7つの特徴

1基本的な住宅性能と、高齢者対応の住宅性能を備えていること。

老人ホームやサービス付き高齢者住宅など、現在“高齢者向け住宅”と呼称されているものを見ていると、残念ながら、そもそも「住宅」とは何か・・・と考え込まざるをえません。たとえば住戸内に、キッチン、風呂、洗面所などの住宅にあるべき基本的な機能が備わっていない、職員やその他の入所者が容易に居室に出入りできてプライバシーに欠ける。それらが「住宅」と呼称されることに、違和感を覚える人は多いでしょう。「住宅型」などと呼ぶのも、基本的な住宅性能に欠けていることの証左です。
加えて、高齢者特有のニーズに対応した住宅性能を備える必要があります。段差をなくす、引き戸にして開閉をしやすくする、コンセントの位置を高めにするといった工夫や、玄関の広さ、浴室の広さ、浴槽の高さ、廊下の幅といったことは、車椅子生活を余儀なくされた場合も想定したものにする必要があります。ヒートショックを考えて内廊下にするほか、万が一の対応に備えた緊急コールシステムなどの設備も欠かせません。 マスターズマンションの第一の特徴は、『住宅』にあるべき基本的機能を備え、かつ高齢者に適した住宅性能が備わっているということです。

◆住宅としての基本的な設備。

◆高齢者の方に配慮した、住居内の設備。

2 高齢者の不安に対応できる権利方式(所有権方式)であること。

現役時代には、仕事や子育てなどで様々な制約がありますが、それらから解放される高齢期は、やりたいことをやりたい時にできる、自由な暮らしが可能になります。しかし、要介護状態の人を対象とした老人施設では、起床・就寝・食事・入浴などの時間が決められた集団生活を行わねばならず、自由が制限されます。一方、分譲マンションは自宅ですから、自分の意思による自由な暮らしを続けることができます。区分所有者として、マンションの運営管理やサービス内容などについて意思表明し、取捨選択することもできます。

人生の最期まで、その住まい、場所で暮らし続けられるかどうかも重要です。有料老人ホームや賃貸住宅では施設運営者やオーナーの経営状態によって、サービスの水準が低下したり、停止されたりする可能性がありますし、場合によってはそこでの暮らしができなくなるかもしれません。分譲マンションなら自分の家ですから、当然、人生の最期までそこで暮らすことができます。ここを終の棲家にできる、そんな安心を与えてくれます。

相続に対して高齢者の関心が非常に高まっていますが、不動産の取得には大きな節税効果があります。財産は、現金で持っているとその金額で評価されますが、不動産だと、実勢価格よりも低い路線価や固定資産税評価額によって決められ、かつ土地は20~30%減額、建物は30~70%程度(築年数などによる)に評価額を抑えることができるからです。ちなみに、有料老人ホームの入居一時金は、10~15年の償却期間より前に退去あるいは死亡すると、残りの期間に応じた額が返還されますが、現金で返還されるために全額が相続税の対象となってしまいます。

一戸建てからマンションへの住み替えも相続税対策に有効です。土地は20~30%、建物は30~70%減額して評価されますから、土地に対する評価の割合が高い一戸建てよりも、ほぼ建物評価となるマンションのほうが、相続財産の評価額が低くなるというわけです。その結果、高齢期を迎えようとする我が子にも安心と楽しみを残すことができます。もし必要がなくなれば、売却や賃貸という選択肢もあります。

マスターズマンションの第二の特徴は、「分譲マンション=所有権」であり、これによって、自分の意思のままに自由な暮らしが実現することです。人生の最期まで暮らせる「終の棲家」となる、相続税対策に有効である、財産として受け継げ、売却や賃貸もできる、といった様々なメリットがあります。

3 面倒がなくなり、また、将来不安を解消できる環境が整っていること。

食事の準備・片付けや入浴、掃除など毎日の家事は、子が独立した夫婦あるいは単身の高齢者にとって煩わしく、面倒なものです。また、重い荷物や家具の移動、電球の交換、複雑な書類の記入や手続きといった若いころなら平気でできていたことが、身体的な衰えなどによって危険な作業になったり、難しくなったりするようになります。このようなときに、マンションの施設が利用できたり、低料金で手助けを受けられれば、高齢者は安心して暮らせます。
要介護状態や認知症に対する不安と、そうなった場合には、子供や周囲に迷惑をかけたくないという気持ちを、ほとんどの高齢者が持っています。長寿リスクと言われますが、長生きするほどに、介護などで思い通りに暮らせなくなる、お金がかかる、周囲に迷惑をかける可能性が高くなり、そうなった場合にはどうすればよいのか、多くの高齢者が考えあぐねているのが現状です。そんなとき、相談に乗り、対応してくれるスタッフが身近にいれば、高齢者は不安を解消することができます。
マスターズマンションの第三の特徴は、面倒を取り除く仕組み、将来不安が解消できる環境が整っていることです。
生活支援サービス/医療サービス/介護サービス

4 シェアによって、経済的な不安を解消できること。

十分な住宅性能を備えた上に、レストランがあって食事の準備も必要がなく、ゆったりと入れる大浴場があり、日常の生活支援のためのスタッフが24時間常駐しているような環境は、通常よほどの富裕層でなければ享受できません。しかし、一定規模以上のマンションならそれを実現することができます。皆が少しずつ費用を負担し、それらの設備やサービスをシェアすればよいからです。
高齢者は、「いつまで生きるか分からない」というリスクを抱えており、貯蓄を取り崩して暮らすことに不安を覚えがちです。であれば、負担する額は月々の年金収入の範囲内であればよいことになります。仮に、毎日、すべてのサービスを利用したとしても、厚生年金加入者の平均的な受給額で生活できるのであれば、安心して暮らすことができるでしょう。
マスターズマンションの第四の特徴は、高齢期の暮らしに十分な住宅・設備・サービスなどを、入居者がシェアすることによって、高齢者の経済的な不安を解消できることです。
施設写真

5 学びの場と支援するプログラムが用意されていること。

子供の独立、定年退職による仕事仲間・職場の喪失、友人の転居や死、そして配偶者の死。年を重ねるにつれて人は孤独になっていきます。面倒や不安がなくなったとしても、交流や会話を持たず、生活に刺激や変化がなければ、高齢期の充実は実現しません。健康維持や認知症予防といった観点からも、孤独は避けたいものです。また、豊富な人生経験に基づく知恵や技術などを伝える機会がないのは、本人にとっても次世代にとっても不幸なことでしょう。このように、孤独の解消は高齢期における大きな課題であり、マスターズマンションには欠かせない要素であると言えます。

高齢者だからといって、学び、成長する意欲が衰えるわけではありません。学ぶだけではなく、運動、創作、発信に取り組みたいと考える人はたくさんいます。従って、そのような意欲に応えられる場、コンテンツを用意することは重要です。行政や各種団体による活動や講座が開かれていますし、趣味を同じくする人たちが、サークルを作って活動する様子もよく見られるようになりましたが、わざわざ出かけるのは億劫だと考える人が多いのも事実です。マンション内で、そのような活動や講座を用意すれば、活動意欲のある高齢者に喜んでいただけるはずです。
マスターズマンションの第五の特徴は、マンション内に、講座や様々な学びのためのスペースがあり、支援する体制、プログラムが用意されていることです 。
わくわく倶楽部

6 良好なコミュニティ形成への仕掛けがあること。

講座や諸活動への参加者をよく見てみると、もともとそのような活動に積極的な人たちにかなり偏っています。参加する人はいつも同じで、増えも変わりもしない。熱心な人が一人で色々な講座や活動に参加する一方、新しい活動や人間関係になじめず、孤独を感じているのに外に出ない、交流できない人の行動を変えるにはまったく至っていません。そのような状況を見ると、場やコンテンツをこちらが準備し、参加を呼びかけ、楽しんでもらうといった“与える形”の限界があるように思われます。用意する講座などが、全ての人の興味・関心をカバーできるはずはなく、講座や諸活動に関心がない人もいるでしょうから、それは当然の結果とも言えます。

ここで重要になってくるのは、「井戸端」「縁側」のような場所です。自然に人々が集まり、何気ない会話や交流が生まれる。それは、準備された講座とはまったく異なる、日常的、自然発生的、自主的な場となります。主催者・講師(提供側あるいは先生)と参加者(お客様あるいは生徒)というフォーマルな関係にはない、相互理解と信頼を踏まえた本音の交流となります。そうして、ここでの会話から、年中行事の企画、新しいサークルの結成、地域交流、世代間交流など、自分たちで考えた多様なアイデアも生まれてきます。自分たちで考えた企画だからこそ、役に立とう、協力しようとする人も出てきやすくなります。このような場のある良好なコミュニティは、高齢期の充実には欠かせません。
マスターズマンションの第六の特徴は、井戸端や縁側のような日常的、自然発生的、自主的な場が生まれるための多様な仕掛けがあることです。

7 高齢者を理解し、敬愛する優れたスタッフがいること。

高齢者は多様です。健康面、経済的な面、思考・感性・行動など若い人に比べると、非常に多様性に富んでいます。その点を理解せず、高齢者を弱者と決めつけ、世話をしすぎたり、子供に対するように接したりすることは、厳に慎まねばなりません。
高齢者には、ささやかな出来事、小さな変化、人間関係の機微など若い世代が見過ごしてしまうようなことに、喜びや感動を覚える感性があります。また、高齢者が実際に体験してきた昔の出来事や世相は、若い世代とはなかなか共有できません。こういった感性や体験における相違点をしっかり把握し、傾聴する姿勢を保たねばなりません。
高齢者の豊富な人生経験に基づく知恵・技術・経験は、次世代に受け継がれるべき価値あるものです。しかしそれは、何らかの働きかけがあって初めて話され、受け継がれることになります。高齢者の多くはどこかで、次の世代に伝えたい、話したいという気持ちを持っています。その気持ちを刺激するように、的確に問いかけ、引き出し、学ぶ姿勢が大切になります。
マスターズマンションの第七の特徴は、管理やサービスに携わり、高齢者と対応する人たちが高齢者理解に優れ、姿勢、対話力のレベルが高いことです 。

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